所有している不動産を売却するとき、必ずしもプラスになるとは限りません。
不動産市況は常に変動しているため、タイミングによっては購入時より低い金額で売却することも考えられます。
今回は、不動産売却で赤字になった場合にどうすればよいか、また利用できる特例について解説します。
不動産売却の赤字とは？譲渡損失の考え方
売却したときの金額が、取得時の金額より低ければ譲渡損失が生じます。
譲渡所得がプラスのときは利益が発生しているため、確定申告のうえ相応の所得税や住民税の納税が必要です。
一方、譲渡損失の場合は所得が発生していないため、確定申告は基本的に必要ありません。
不動産売却が赤字の場合どうするべきか
5年以上住んでいた住居の売却で生じる所得を長期譲渡所得と呼び、この所得が赤字のときは、確定申告することで損益通算の特例が受けられます。
損益通算とは、生じた損失を他の所得と相殺して所得税・住民税が控除できる仕組みで、この特例のケースでは損失の繰り越しが3年可能です。
つまり、譲渡損失額が所得より大きい場合、相殺しきれない損失を最大3年繰り越せ、売却した年を含めると最長4年にわたり損益通算できます。
ちなみに確定申告は、不動産譲渡の翌年2月15日～3月15日の1か月間です。
不動産売却が赤字のときに使える譲渡損失の特例について
譲渡損失の特例は2種類あり、売却の目的がマイホームの買い替えか、そうではないかで適用できる内容が異なります。
マイホームを買い替えるとき
今住んでいるマイホームを売却し、買い替える場合に使える特例で、使用できる条件は以下のとおりです。
●売却対象の不動産に居住しており、所有期間が譲渡する年の1月1日時点で5年以上
●所得の合計金額が3,000万円以内
●繰越控除の対象は敷地面積500㎡以内（500㎡超は控除対象外）
また、住み替え先の新居についても50㎡以上の物件、10年以上のローンを組む、入居のタイミングなどいくつか条件がありますので、注意しましょう。
マイホームを買い替えしないとき
マイホームを売却後、賃貸に住み替えなど、新たな住宅を購入しないときも損益通算と繰越控除は使用できます。
特例の適用要件は概ね同様ですが、売却前日のローン残存期間が10年以上必要など異なる点もあります。
また、損益通算・繰越控除できる譲渡損失額は、購入時点の価格ではなく、そのときの住宅ローン残債額から売却額を差し引くため、買い替えに比べると損失額が少なく計算されるでしょう。
