農地の売却を考えているときは、スムーズに買主を見つけるためにはどうすれば良いか、どんな税金がかかるのかが気になるところです。
農地の売却が難しいと言われる3つの理由を踏まえて、買主が見つかりやすくなる売り方を実践しましょう。
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農地の売却が難しいと言われる理由
農地の売却が難しいと言われる主な理由は「農地法の制限を受ける」「農業従事者の高齢化で買主が見つかりにくい」「活用方法が限られる」の3つです。
地目が農地となっている土地は、農業従事者として認められている個人・法人しか購入することができません。
この時点で買主が大きく絞られるうえ、農業従事者は高齢化が進んでおり、新たに農地を購入しようという方も少なくなっています。
地目を農地以外に転用したとしても、繁華街や住宅街から離れていたり、都市計画によって開発が制限されていたりして活用方法が限られることが多いです。
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農地を売却する際にかかる税金と特別控除
農地の売却によって得た利益（譲渡所得）は、所得税の課税対象となります。
加えて、土地の売買契約書にかかる印紙税の納付も必要です。
地目が農地のまま特定の条件を満たして土地を売却した場合には、800万円・1,500万円・2,000万円のいずれかの特別控除を受け、納める税金の額を軽減できます。
また、地目を農地以外に転用し、土地収用法によって買い取られた場合には5,000万円の特別控除がありますが、いずれも適用できるケースは一部に限られます。
農地を売却する際は農業委員会に相談し、特別控除を受けて税金を軽減できるかどうかの判断を仰いでください。
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農地を売却する方法
農地は売却が難しいと言われていますが、使わないまま放置するよりは売却を試みるのがおすすめです。
農地を売却する方法は「農地のまま売却する」「地目を農地以外に転用して売却する」の2つに分けられます。
農地のまま売却する場合、手続きの流れは「①買主を探す」「②売買契約を締結する」「③農業委員会に売却許可をもらうための申請をする」「④土地の所有者移転登記をおこなう」とシンプルです。
農業従事者以外に売却するために地目を転用する場合は、上記③の段階で地目転用の許可をもらう必要があります。
流れが大きく変わることはありませんが、転用の許可が得られるまでに1～2ヵ月ほどの時間を要する点に注意してください。
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まとめ
農地法の制限を受ける、農業従事者が高齢化している、活用方法が限られるなどの理由で、農地は売却が難しいと言われています。
売却によって得た利益は所得税の課税対象となりますが、一定の条件を満たせば特別控除を適用して税金を軽減できるので、当てはまるものがないかよく確認しましょう。
農地として農業従事者に売却するか、地目を転用して一般の方に売却するかを検討してください。
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