不動産の中には「再建築不可」という条件が付いており、売却が難しくなってしまうものがあります。
しかし、対策を講じれば売却が不可能なわけではありません。
ここでは「再建築不可」の不動産の売却について、売却を可能にする方法や注意点をご紹介します。
そもそもなぜ再建築不可の不動産があるのか？売却はできない？
再建築不可物件とは、建築基準法上の「接道義務」を果たしていない土地に建つ建築物のことをいいます。
接道義務とは、建物を建築する土地は緊急車両の移動や出入りのため、"その土地の間口が原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない"という規定をいいます。
既存の建物については、この規定を満たしていない場合でも、直ちに罰則が科されることはありませんが、既存の建物を取り壊して再建築することは不可とされています。
そのため、リフォームはできますが、「増築」や「更地にして新築」などについては建築許可がおりないため、買主にとってはリスクが大きい物件です。
しかし、売却できないわけではありません。
次に売却するための方法をいくつかご紹介しましょう。
再建築不可の不動産をスムーズに売却する方法とは？
リフォームやリノベーションをする
建物を取り壊して新築することはできませんが、「建築確認申請」が不要な改修はおこなえるため、リフォームなどによって建物を再生すれば売れやすくなります。
ただし、床面積を増やすなどの増築はできないので、細かい設計には施工会社や自治体による判断が必要です。
接道義務をクリアして 再建築可能にして売却する
●セットバックする
セットバックとは"敷地に面する道路の中心線から2mの部分を道路として供出する"ことです。
場合によっては、それ以上のセットバックを求められることもあるため、自治体に確認してください。
●不足分の土地を足して建築可能にする
所有する土地だけでは接道義務を満たさなくても、隣地の購入や借地によって間口を広げることで、再建築可能な物件とすることができます。
隣地のオーナーから土地を購入するまたは"隣人に売却する"などで、再建築が許可された状態で売り出せば、かなり売却しやすくなるでしょう。
その際は自治体の基準による確認と正しい測量が必要です。
●43条但し書き道路の申請をする
建築基準法第43条には、「建築物の敷地は、道路2m以上接しなければならない。ただし、建築物の周囲に広い空地があり、その他これと同様の状況にある場合で安全上支障がないときは、この限りでない」と規定されています。
ハードルは高いですが、この基準に適合し安全を確保できると認められれば、特定行政庁の許可により建築可能となる場合があります。
●不動産会社に買い取ってもらう
一般的な売却が難しい場合は、不動産会社に買い取ってもらう方法を検討してみましょう。
価格は安くなりますが、売却を急ぐ場合は有効な手段となります。
まずリスクを確認！再建築不可の不動産を売却する際の注意点
再建築不可の不動産には、以下のようなリスクがあります。
●火災や地震などで建物が倒壊した場合でも、原則として再築ができない
●古い物件であることが多いため、建物をそのまま使用することは難しく、リフォーム費用がかかる
●銀行によっては、住宅ローンの対象外になる可能性がある
そのため、再建築不可物件の市場性は低く、買い手が限られるので取引価格も下がる傾向があります。
売却する際は、このようなリスクを把握したうえで、まず土地の事情に詳しい不動産会社に相談するのがおすすめです。
