事故物件はなかなか買い手が付かず、相場よりも安値でしか売れないのが一般的です。
少しでも買い手の抵抗を減らして不動産の価値を回復させるためには、建て替えを視野に入れてみてはいかがでしょうか。
そこで今回は、事故物件を建て替えると資産価値はどのように変化するのかという点と、建て替えによるメリットや費用について解説します。
事故物件の建て替えによる資産価値の変動
自殺や殺人が発生した事故物件の場合、その現場となった建物を建て替えたとしても、資産価値はなかなか回復しません。
これは、建物が新しくなったからといってその場所に対する恐怖や不快感はなくならず、不動産の不具合の一種である心理的瑕疵は残るからです。
実際に事故物件を建て替えると、その資産価値は相場の5～8割程度にとどまるといわれています。
また、事故物件を売却する際には、こうした心理的瑕疵を隠して売買契約を結ぶことは禁じられていて、宅地建物取引業法では告知義務を設けています。
心理的瑕疵に対する告知義務はたとえ建て替えたとしてもなくならず、この義務を怠ると損害賠償を請求されるリスクもあるため注意してください。
事故物件を建て替えるメリット
事故物件を建て替えても完全に資産価値が回復することはまれですが、そのままの状態で売却するよりも売れやすくなる点はメリットです。
当時のままの室内では恐怖を感じやすくても、建て替えると心理的瑕疵が抑えられて買い手が付きやすくなります。
また、一部だけをリフォームするのではなく建物全体を建て替えると、間取りや設備などの点で自由度が高くなるのもメリットです。
需要の高い間取りや設備を取り入れたり、賃貸物件として生まれ変わらせたりするのも良いでしょう。
建て替えることで住宅ローンの選択肢が広がり、資金調達が楽になるのもメリットだといえます。
事故物件を建て替える際にかかる費用
建て替えに欠かせないのが、解体費用と設計建築費用です。
解体費用は広さや建物構造によっても変わりますが、一般的な木造住宅で60～120万円程度が相場となります。
設計建築費用としては、一般的なハウスメーカーを利用すると、1坪あたり50万円程度が相場です。
また、解体や建築だけでなく、地盤調査や地盤工事にも費用がかかります。
地盤調査は5～25万円程度、地盤改良工事をおこなう場合には1坪あたり3万円程度が相場です。
さらに、事故物件の建て替えには「建物滅失登記」「建物表題登記」「所有権保存登記」「抵当権設定登記」の4種類の登記が必要で、合計すると20万円ほどかかります。
まとめ
事故物件は建て替えても資産価値が回復せず、心理的瑕疵に対する告知義務もなくなりません。
しかし、建て替えには、買い手が付きやすくなる・間取りなどの自由度が上がるなどのメリットがあります。
建て替えにかかる費用もチェックして、事故物件を有利に売却する方法を考えてみてください。
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