不動産を購入する際には、多くの方が住宅ローンを組みます。
しかし、何らかの理由で家を手放さなければならないとき、住宅ローンを返済している途中でも不動産売却は可能でしょうか。
そこで今回は、不動産売却における抵当権とはなにか、ローン残債があっても売却する方法や注意点をご紹介します。
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不動産売却における抵当権とは
抵当権とは、民法に定められている「約定担保物権」の一つです。
不動産に抵当権が設定されている場合、債権者は債務者が返済しない場合に、不動産を担保として弁済を受けることができます。
つまり、住宅ローンの返済ができなくなった際には、不動産を売却して債権を回収する権利が「抵当権」です。
一般的に、抵当権が設定された不動産は「住宅ローン残債がある」と見なされます。
ローンを完済しても自動で抵当権が消えるわけではないため、売却時には法務局で「抵当権抹消登記」をおこなう必要があります。
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ローン残債があっても不動産売却する方法
ローン残債がある状態で不動産を売却するには、原則として売却時にローンが完済されている必要があります。
これは、不動産に設定されている抵当権を抹消しないと、売主の都合で不動産を売却できないためです。
ただし、不動産の資産価値がローン残債よりも高い「アンダーローン」の状態であれば、ローン残債が残っていても不動産を売却することが可能です。
また、ローン残債よりリースバックの売却価格が高い場合には、リースバックも一つの選択肢でしょう。
リースバックをおこなうと、所有権が新たなオーナーに移りますが、代わりにまとまった資金を確保できます。
一方、不動産の売却価格よりもローン残債が多い「オーバーローン」の状態では、ほとんどのケースで売却が難しいです。
この場合、自己資金を調達するなどの方法を検討する必要があります。
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不動産売却をするときの注意点
不動産を売却する際は、築年数に注意が必要です。
一般的に、不動産は築年数が経過するほど資産価値が減少します。
資産価値が大きく下落すると、ローン残債が資産価値を上回る可能性があるため、十分に注意するようにしましょう。
また、金融機関によって返済手数料は異なります。
借り入れから返済までの期間によって手数料が変動することもあるため、事前に確認しておくことが重要です。
自己資金が準備できずにローン残債を支払えない場合は、無理に売却を試みるのではなく、任意売却を検討することも一つの選択肢です。
任意売却では、ローン残債の有無に関わらず、抵当権を抹消することができます。
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まとめ
抵当権とは、民法に定められている「約定担保物権」の一つです。
ローン残債がある場合は、原則不動産の売却時にローンを完済している必要があります。
オーバーローンの状態では不動産売却ができないので、任意売却などを検討してみましょう。
我孫子市で相続・不動産売却でのご相談は株式会社オークがサポートいたします。
売却もおこなっているので、お気軽にご相談ください。
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株式会社オーク スタッフブログ担当
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